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Calculadora de viabilidade

Quanto custa de verdade um imóvel de leilão, quanto dinheiro você precisa ter na mão e qual o lance máximo que ainda fecha a conta. Preencha com os dados do edital.

Dados básicos

Quanto o imóvel vale hoje, pronto, na sua pesquisa. Não é a avaliação do edital.
Base de IPTU. Está no carnê ou no site da prefeitura.
Só para comparar o desconto anunciado com o desconto real.

Financiamento

Quanto do lance o banco financia. Depende do edital e da análise de crédito.

Informações para o investidor

13,75% desde 16/09/2026 (Copom). Atualize se mudou.
Sobre o dinheiro que você põe na operação. Define o lance máximo.
Quanto abaixo do mercado você vende para sair rápido.

Custos aproximados

ITBI + registro + certidões. Varia por cidade e cartório.
5% é o padrão nos editais de banco. Confirme no seu edital.
Você paga do arremate até a venda.
Sugerido: 0,85% do valor venal por ano, proporcional aos meses. Pode sobrescrever.
Advogado, custas e tempo. Se o imóvel está ocupado, este é o número mais incerto.
O que seu dinheiro renderia parado no período. Deixe 0 se não quiser considerar.
Coloque 0 se for vender sem corretor.
Deslocamento, cópias, pequenas taxas.

Resultado

Custo total do imóvel
–
Dinheiro necessário
–
Lucro líquido
–
ROI no período
–
Lance máximo p/ a meta
–
Desconto real
–

Lance
Valor financiado
Recursos próprios no lance
Documentação
Comissão do leiloeiro
Alavancagem (juros no período)
Condomínio no período
IPTU no período
Custo de oportunidade
Reforma
Desocupação
Custos indiretos
Corretor na revenda
Despesa total
Custo total do imóvel
Valor de revenda
Imposto de renda (15% sobre o ganho)
Lucro líquido final
ROI anualizado
ROI ÷ Selic (comparação simples)
Receber esta conta no WhatsApp → Esse lote vale o lance? Pedir o Raio X →

Perguntas frequentes

A comissão do leiloeiro é sempre 5%?

Nos editais de leilão de imóveis de banco, 5% sobre o lance, paga pelo arrematante, é o padrão (a Caixa informa isso nas perguntas frequentes de imóveis à venda). O edital do seu lote é quem manda: confira antes.

Quem paga condomínio e IPTU atrasados?

Depende do edital. Alguns transferem os débitos ao comprador; outros não. Se ficar com você, some ao campo de desocupação ou reforma para entrar na conta.

Quanto tempo leva a desocupação?

No leilão extrajudicial, a Lei 9.514/1997 (art. 30) prevê reintegração de posse com desocupação em 60 dias, comprovada a consolidação da propriedade. Esse é o prazo da lei; o prazo real varia caso a caso e entra na conta como custo e tempo.

Como é calculado o lance máximo?

É o maior lance em que o ROI no período ainda atinge o lucro mínimo que você definiu, mantendo todas as outras premissas. Se der abaixo do seu lance, a conta não fecha para a sua meta.

O imposto de 15% vale para todo mundo?

15% é a alíquota padrão de ganho de capital para pessoa física. Há casos de isenção e redução (por exemplo, imóvel único de até R$ 440 mil ou reinvestimento em outro imóvel em 180 dias). Confirme com um contador antes de contar com o número.

Leia antes de usar o resultado

Esta calculadora faz a conta do investidor. Ela não lê o edital, e é no edital que o leilão se decide.

  • O que ela calcula: custo total do imóvel, dinheiro que você precisa ter na operação, lucro líquido, ROI no período e o lance máximo que ainda atinge a sua meta. Tudo a partir dos números que você digitou.
  • O que ela assume: comissão do leiloeiro e documentação como percentual do lance (edite pelo seu edital e pela sua cidade); financiamento com juros só no período até a venda e quitação do saldo na revenda; imposto de renda de 15% sobre o ganho, sem considerar isenções; IPTU sugerido por 0,85% do valor venal ao ano.
  • O que ela não vê: débitos de condomínio e IPTU que o edital pode transferir a você, ocupação e prazo real de desocupação, ações judiciais sobre o imóvel, aprovação de crédito pelo banco, estado real de conservação e preço de venda que o mercado vai pagar. Cada um desses muda o resultado, e muda caso a caso.
  • O que ela não é: parecer jurídico, contábil ou recomendação de investimento. Conteúdo educativo. A decisão de dar o lance e o risco são seus.

Antes de arrematar: leia o edital inteiro, puxe a matrícula atualizada, confirme quem paga os débitos e valide os números com um profissional. Se quiser que eu faça isso pelo seu lote, é o Arremate Seguro.

Rodrigo Coutinho · Leilão de imóveis · 2026